O Conselho Pleno da OAB aprovou, nesta segunda-feira (17/3), a proposta de alteração da Lei 4.591/1964 para estabelecer a obrigatoriedade da representação por advogado em etapas fundamentais da incorporação imobiliária. A medida, que será encaminhada ao Legislativo, se aplica especialmente à elaboração e registro do memorial de incorporação, bem como ao procedimento de destituição do incorporador.

Em seu voto, a conselheira federal Zita Hortência Monteiro Maia (RN) destacou a complexidade jurídica da incorporação imobiliária, ressaltando que o processo envolve análises técnicas detalhadas e demanda elevado nível de conhecimento especializado. Assim, a exigência de representação por advogado nesses momentos estratégicos “contribui para a mitigação de riscos e conflitos, garantindo a conformidade dos atos com a legislação vigente”.

Além disso, a relatora apontou que a proposta amplia a segurança jurídica, assegura previsibilidade e garante maior conformidade legal aos atos da incorporação imobiliária, protegendo consumidores, incorporadoras e investidores.

Principais mudanças na legislação

A proposta altera os artigos 32 e 43 da Lei 4.591/1964, conforme apresentado abaixo:

Redação atual do Artigo 32, §1º:

“A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.”

Inclusão proposta:

“A descrição e a caracterização do empreendimento serão definidas em requerimento firmado pelo incorporador, representado por advogado, instruído com a documentação referida neste artigo, que, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro da incorporação imobiliária.”

Sobre essa alteração, a relatora ressaltou que a exigência de advogado “fortalece a segurança jurídica do processo, assegurando não apenas a correta formalização do procedimento, mas também a observância rigorosa das normas legais e regulamentares aplicáveis, o que contribui para a padronizar os registros, ampliar a confiabilidade das informações, e fortalecer a transparência nas transações imobiliárias, avanços que beneficiam todos os envolvidos”.

Redação atual do Artigo 43, §1º:

“Deliberada a destituição de que tratam os incisos VI e VII do caput deste artigo, o incorporador será notificado extrajudicialmente pelo oficial do registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o empreendimento para que, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico:”

Inclusão proposta:

“Deliberada a destituição de que tratam os incisos VI e VII do caput deste artigo, a comissão de representantes ou qualquer adquirente, representado por advogado, formulará requerimento para averbação da destituição do incorporador, que será notificado extrajudicialmente pelo oficial do registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o empreendimento para que, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da data da entrega da notificação na sede do incorporador ou no seu endereço eletrônico:”

A relatora enfatizou que a destituição do incorporador é uma etapa sensível, com potencial para gerar disputas judiciais e impactar diretamente os consumidores. “A presença obrigatória de um advogado resguarda os direitos das partes e assegura que o procedimento transcorra com total observância aos princípios constitucionais do devido processo legal e da ampla defesa”, afirmou.

Avanço na segurança jurídica

O voto apontou ainda que a obrigatoriedade da assistência jurídica está em consonância com diversos outros procedimentos extrajudiciais que já exigem a presença de advogado, como divórcios, inventários e usucapião extrajudicial, fazendo com que a proposta de alteração legislativa não represente inovação isolada, mas sim um avanço necessário para reforçar a segurança jurídica no setor imobiliário.

Em relação à valorização profissional, a relatora afirmou que a proposição também representa um avanço importante, uma vez que a atuação técnica do advogado na execução de procedimentos dessa natureza não deve ser vista pela sociedade como dispensável. “Ao reconhecer a complexidade da incorporação imobiliária, também se atesta a necessidade de um suporte especializado para assegurar a regularidade dos seus trâmites.”

Por fim, segundo o texto, as irregularidades no procedimento de incorporação imobiliária geram um impacto significativo no Poder Judiciário em relação ao volume processual. “Esse cenário sobrecarrega o Sistema de Justiça, prolonga a resolução de conflitos e gera insegurança jurídica no mercado imobiliário, afetando consumidores, incorporadoras e investidores, o que denota ainda mais claramente, o impacto positivo que a alteração legislativa proposta pode ocasionar”, esclarece.